Im Kampf gegen Preissteigerungen erhöhen Notenbanken ihre Leitzinsen, auch die Schweizerische Nationalbank (SNB). Die Leitzinserhöhungen haben für Kreditnehmer und Eigenheimbesitzer teure Folgen: Sie zahlen am Hypothekarmarkt höhere Zinsen. Doch mit einer cleveren Hypothekenstrategie kannst du deine Kosten optimieren.
Bernhard Bircher-Suits
Stabile Preise sind eine wichtige Voraussetzung für Wachstum und Wohlstand in einem Land. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) strebt grundsätzlich eine Jahresteuerung (Inflation) von unter 2 Prozent an. Doch im Herbst 2022 knackte die Teuerung in der Schweiz bereits die 3-Prozent-Marke. Eine ausufernde Inflation ist Gift für die Wirtschaft. Die Nationalbanken versuchen daher weltweit, mit der Anhebung ihrer Leitzinsen, die Teuerung zu bekämpfen. Die SNB hat dazu im Herbst 2022 ihren Leitzins auf 0,5 Prozent angehoben. In der Schweiz ging mit diesem Schritt nach fast acht Jahren die Zeit der Negativzinsen zu Ende. Sparer erhalten somit wieder Zins für ihre Guthaben.
SNB beeinflusst das Zinsniveau am Geldmarkt
Kreditnehmer müssen hingegen höhere Zinsen für ihre Hypothekarschulden zahlen. Michel Benedetti, Sprecher des Immobilienberatungsunternehmens IAZI in Zürich, sagt: «Generell haben sich die Hypozinsen in diesem Jahr bis Oktober mit Laufzeiten von drei bis zehn Jahren verdoppelt bzw. verdreifacht. Marktkenner rechnen allerdings damit, dass der Höhepunkt des Zinszyklus schon nächstes Jahr erreicht wird.»
Höhe der Hypozinsen von Teuerungsentwicklung abhängig
Die SNB-Zinserhöhung erhöht nicht nur die Kreditkosten, sondern bremst auch die Nachfrage nach Liegenschaften und Hypotheken. Ob die Hypothekarzinsen mittelfristig weiter steigen, hängt vor allem von der Inflationsentwicklung ab. Solange die Notenbanken die hohe Teuerung nicht in den Griff kriegen, ist mit einer weiteren Straffung der Geldpolitik und damit steigenden Hypothekarzinsen zu rechnen. Eine allfällige Rezession könnte den Zinsanstieg hingegen dämpfen.
Immobilienbesitzer mit langjähriger Festhypothek schlafen ruhig
Doch welche Strategie sollten Hypothekarschuldner und Kreditsuchende in einer Phase von steigenden Hypozinsen wählen? Gemäss dem Immobilienberatungsunternehmen IAZI haben 82 Prozent aller Eigentümer in der Schweiz eine Hypothek mit fixem Zinssatz abgeschlossen. Sie profitieren im besten Fall - je nach Restlaufzeit ihrer Hypothek – noch Jahre von tiefen Festzinsen. Wer eine solche Festhypothek hat, kann somit noch einige Zeit ruhig schlafen.
SARON-Geldmarkthypothek ist eine Wette auf die SNB-Zinspolitik
Wer eine SARON-Geldmarkthypothek abgeschlossen hat, ist hingegen direkt von SNB-Leitzinserhöhungen betroffen. SARON steht für Swiss Average Rate Overnight und ist der wichtigste Schweizer Geldmarktzins. Der Zinssatz für SARON-Hypotheken setzt sich aus dem Referenzzinssatz SARON zuzüglich einer vom Geldgeber festgelegten Marge zusammen. IAZI-Sprecher Michel Benedetti sagt: «Wer auf SARON-Hypotheken setzt, wettet ausschliesslich auf die SNB-Zinspolitik. Diese Hypotheken orientieren sich am wichtigsten Schweizer Geldmarktzins SARON. Bei Festhypotheken ist das anders. Sie hängen von den Kapitalmarktrenditen ab. Bei Festhypotheken spielen die sogenannten Swap-Sätze, zu denen die Banken die Hypotheken finanzieren, eine zentrale Rolle.»
Absicherung mit Festhypothek und Finanzpolster
Aber wie können sich Kreditnehmende gegen weiter steigende Hypozinsen absichern? Jochen Pernegger, Managing Director Finance & Insurance der SMG Swiss Marketplace Group AG, sagt: «Grundsätzlich ist dies nur durch eine Fixierung der Hypothek auf längere Zeit hinaus möglich. Es empfiehlt sich zusätzlich, während dieser Laufzeit genug anzusparen, um die Hypothek beim nächsten Ablauf teilweise abzahlen zu können. Nur so kann vermieden werden, dass weiter steigende Zinskosten das verfügbare monatliche Budget bei einer Verlängerung der Hypothek übersteigen.» Wer genügend liquide Mittel hat, um auch hohe SARON-Zinskosten zu stemmen, kann zuwarten. Studien über einen langen Zeithorizont zeigen, dass in der Vergangenheit – auch bei steigenden Zinsen – Geldmarkthypotheken günstiger waren als Fixhypotheken. Sie eignen sich grundsätzlich aber nur für Kreditnehmer mit Finanzpolster. Wer in Bezug auf Hypotheken seine Kosten optimieren möchte, beachtet die folgenden Tipps.
7 Tipps: So optimierst du deine Hypothekarkosten
1. Festhypothek: Individuelle Vorteile und Nachteile prüfen
Mit einer Festhypothek kannst du dir das aktuelle Zinsniveau mittel- bis langfristig sichern, denn bei einer solchen Hypothek bleibt der Zinssatz je nach Laufzeit zwischen zwei und zehn Jahren oder länger gleich. So bist du vor steigenden Zinsen geschützt. Umgekehrt profitierst du aber nicht von einem sinkenden Zinsniveau. Festhypotheken bieten dir Budgetsicherheit.
2. Finanzierungsstrategie festlegen
Deine Finanzierungsstrategie ist stark von deinem Budget abhängig. Mit einem Online-Finanzierungsrechner können Kaufwillige in einem ersten Schritt ihre Tragbarkeit und die Belehnung berechnen lassen. Grundsätzlich geht es um Fragen wie: Wie viel Eigenmittel und Einkommen benötige ich für meine Wunschimmobilie? Als Faustregel gilt: Du benötigst mindestens 20 Prozent Eigenmittel. Mindestens 10 Prozent musst du mit Geld ausserhalb der beruflichen Vorsorge (Pensionskasse) bestreiten. Die jährlichen Wohnkosten dürfen einen Drittel deines Bruttoeinkommens nicht übersteigen.
3. Hypozinsen beobachten
Auf Websites von Banken und Internet-Vergleichsportalen kannst du mit wenigen Klicks die Hypozinsentwicklung von Geldgebern nachverfolgen. Du wirst feststellen: Ihre Schaufenster-Preise variieren stark. Und nicht vergessen: Auch Versicherungen und Pensionskassen bieten teils attraktive Konditionen. Prüfe auch ihre Angebote oder vereinbare zum Beispiel beim Homegate-Partner UBS ein Videoberatungsgespräch. Gewisse Geldgeber bieten ihren Kunden auch Zinsalarme an. Damit erhältst du automatisch Nachrichten über für dich relevante Hypozins-Veränderungen.
4. Laufzeiten kombinieren
Es empfiehlt sich, eine Hypothek in mehrere Tranchen zu unterschiedlichen Laufzeiten aufzuteilen. So lässt sich das Risiko steigender Zinsen über einen langen Zeitraum gut absichern.
5. Refinanzierung Hypothek
Etwa eineinhalb Jahre vor Ablauf deiner laufenden Hypothek solltest du dich mit der Refinanzierung deiner Hypothek befassen. Ein Wechsel des Anbieters kann sich finanziell lohnen.
6. SARON-Hypothek: Vor- und Nachteile prüfen
SARON-Geldmarkthypotheken werden in der Regel auf eine Gesamtlaufzeit von ein bis fünf Jahren fixiert. Gut zu wissen: Bei den meisten Anbietern kann man während der Laufzeit auf den nächsten Zinstermin hin in eine Festhypothek mit fixem Zins wechseln. Eine Geldmarkthypothek darf man grundsätzlich auf einen Zinstermin hin vollständig abzahlen. Ob sich dies lohnt, sollte vorgängig mit einem unabhängigen Finanzberater besprochen werden.
7. Terminhypothek prüfen
Mit einer sogenannten Terminhypothek – auch «Forward-Hypothek» genannt – schliesst du im Voraus eine Festhypothek ab, die du erst in einigen Monaten benötigst. Damit sicherst du dir den aktuell geltenden Zinssatz. Für diese Sicherheit zahlst du dem Kreditgeber einen sogenannten «Forward»-Zuschlag. Eine Terminhypothek funktioniert somit wie eine Versicherung gegen steigende Hypozinsen. In der Regel bieten Kreditgeber diese Absicherung des Zinssatzes bis zu 12 Monate im Voraus an. Denkbar sind auch 18 oder gar 24 Monate. Es gilt: Je kürzer dies Vorlaufzeit ist, desto tiefer fällt der Aufschlag aus.
