Umbauen: Jetzt zinsgünstig finanzieren

Träumst du davon, dein Eigenheim innen oder aussen aufzufrischen? Viele Leute wollen gerade jetzt renovieren, umbauen oder gar mehr Wohnraum unterm Dach schaffen. Der Zeitpunkt ist günstig. Fragt sich bloss: Woher das Geld nehmen, wenn der Umbau teuer ist?

Jürg Zulliger

Der Stellenwert der privaten Wohnung respektive des Eigenheims war schon lange nicht mehr so hoch wie heute. Schön wohnen heisst aber auch: Vielen Eigentümern und Eigentümerinnen steht gerade jetzt der Sinn nach einer Renovation. Vielleicht erinnern die Teppiche oder Küchenmöbel noch an vergangene Zeiten von anno dazumal. Oft kommt es vor, dass die Leute die Raumaufteilung verbessern wollen oder vielleicht sogar mehr Wohnraum brauchen könnten – Stichwort Home Office oder Kinder, die grösser werden.

Umbauen: Jetzt ist es günstig

Wer schon eine Bankfinanzierung unter Dach und Fach hat, profitiert von einem fast wolkenlosen Himmel. Die Hypothekarzinsen sind extrem tief, und Immobilieneigentümer sind bei vielen Banken gesuchte Kunden. Es gibt zwar keine ganz scharf definierte Untergrenze, ab welchem Betrag sich ein Kreditgesuch bei einer Bank lohnt. Als Faustregel sagen die Bankfachleute, dass der laufende Unterhalt natürlich übers private Haushaltbudget zu finanzieren ist. Ist die Waschmaschine defekt, oder willst du zwei Kinderzimmer neu streichen lassen? Das musst du meist aus der eigenen Tasche berappen.

Wenn du aber an einen grösseren Betrag gedacht hast, lohnt sich die Variante über einen Renovationskredit der Bank. Doch wie musst du vorgehen, um dein Projekt mitsamt Finanzierung gut aufzugleisen? Grundsätzlich gilt vor allem: Wenn du zum Beispiel zu einer schon bestehenden Hypothek noch einmal 100‘000 oder 200‘000 Franken aufnehmen willst, müssen die üblichen Standards für Immobilienfinanzierungen eingehalten werden. Die „goldenen Regeln“ besagen:

• Belehnung:Die maximal zulässige Belehnung mit Fremdkapital ist auf 80 Prozent begrenzt. Die neue Gesamthöhe der Hypothek darf diese Schwelle nicht übersteigen (nach Umbau).
• Tragbarkeit:Analog wie bei der Erstfinanzierung gilt es auch bei einem Umbau, sich die Tragbarkeitsregel in Erinnerung zu rufen. Die Bank ermittelt die Gesamthöhe deines Kredits und die sich daraus ergebenden Jahreskosten (Zinsen, Amortisationen, Nebenkosten). Bekanntlich dürfen diese kalkulierten Fixkosten nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Dabei rechnen die Banken die Tragbarkeit sehr konservativ, und zwar mit einem längerfristigen Durchschnittszins von 4,5 oder 5 Prozent.

Wer mit der Praxis von Umbaufinanzierungen nicht vertraut ist, wird wohl denken, dass die Hürden hoch sind. Doch es ist heute eher umgekehrt: Sehr viele Haushalte und Familien haben gute Chancen, dass sie bei der Bank grünes Licht für ihre Umbaupläne bekommen.

Umbau finanzieren: Belehnung checken

Weshalb? Nehmen wir zur Illustration ein Beispiel aus der Praxis: Der Käufer einer Eigentumswohnung zahlte vor 10 Jahren eine Million Franken für seine Traumwohnung. Seither hat er pro Jahr ein Prozent der Hypothek amortisiert. Zugleich ist der Verkehrswert seiner Wohnung seit dem Kauf gestiegen.

Florian Schubiger, Finanzierungsexperte bei VermögensPartner in Zürich, sagt dazu: „Nach zehn Jahren Besitzesdauer werden heute die weitaus meisten Haus- und Wohnungseigentümer einigen Spielraum haben.“ Das heisst: Die Belehnung ist vielleicht noch bei 50 oder 60 Prozent. Damit sind die Voraussetzungen günstig, jetzt Umbauträume zu verwirklichen. Da liegen schon einmal 100‘000 oder 200‘000 Franken drin, die zusätzlich ins Haus investiert werden können. Grundsätzlich wird die Bank aber auch das zweite grundlegende Element im Auge haben – nämlich das Einkommen des Kunden und die finanzielle Tragbarkeit des Kredits.

Wertvermehrung oder nicht?

Bei Umbauten ist es immer wieder Anlass für Diskussionen, inwieweit zum Beispiel 100‘000 Franken tatsächlich als Wertvermehrung anzurechnen sind. Wenn die Bank vorsichtig agiert und argumentiert, es handle sich eher um reinen Gebäudeunterhalt, wird die Kreditbeschaffung möglicherweise schwierig.

Laut Experte Florian Schubiger kommen dabei in der Praxis unterschiedliche Sichtweisen zur Anwendung: „Manche Banken gehen von gewissen Erfahrungswerten aus und sagen, dass etwa 50 bis 70 Prozent eines Umbaus effektiv als Wertvermehrung anzurechnen sind.“ Der investierte Gesamtbetrag erhöht den Liegenschaftswert daher nur zum Teil. Der Spielraum bei der Belehnung fällt womöglich etwas tiefer aus, als der Kunde gedacht hat. Die zweite Variante aus der Praxis: Die Bank schätzt den Wert der Immobilie vor und nach der Sanierung. Die meisten Banken haben heute eigene Tools und Marktdaten, um diese Abschätzung vornehmen zu können. So ergibt sich rasch ein klares Bild: Die Bank wird dann konkret beziffern, in welchem Umfang zum Beispiel ein Wintergarten oder ein ausgebautes Dachgeschoss den Schätzwert erhöht.

Empfehlung: Bei Umbaufinanzierungen gibt es immer einen gewissen Ermessensspielraum. Oft lohnt es sich, bei einer anderen Bank oder Versicherung eine Vergleichsofferte einzuholen. Von Banken abgesehen kommen als Geldquelle auch Mittel der Pensionskasse oder 3. Säule infrage (sofern es um wertvermehrende Umbauten geht). Am besten fragst du deine Vorsorgeeinrichtung.

Alter 55 : Die Finanzen gut planen

In den Medien tauchen immer wieder Fälle von Rentnerinnen und Rentnern auf, die nicht mehr ohne weiteres eine Aufstockung der Hypothek bewilligt bekommen. Klar ist, dass die Auflagen im Kreditgeschäft strenger geworden sind. Bei den erwähnten „goldenen Regeln“ schauen die Banken heute genauer hin. Personen im Alter 55 und 60 sollten dies bei der Planung ihrer Finanzen einfliessen lassen.

Da die Altersrenten heutzutage oft deutlich tiefer als das frühere Erwerbseinkommen liegen, hat dies Folgen für die „Kreditfähigkeit“ und Tragbarkeit dieser Altersgruppe.

Empfehlung: Wer in diesem Alter Pläne für Umbauten und Renovationen schmiedet, sollte seine Finanzen besonders gründlich planen. Vielleicht ist es aus ganz unterschiedlichen Gründen klug, wenn du deinen Traum von einer Renovation beizeiten an die Hand nimmst! Am besten machst du einen Check und ein Budget für die Zeit vor und nach der Pensionierung.

Umbaufinanzierung: Konkreter Ablauf

Früher war es üblich, dass die Banken Bau- und Umbauvorhaben aller Art über einen Baukredit finanziert haben. Dabei läuft im Wesentlichen der ganze Zahlungsverkehr über die Bank – Zahlungen werden direkt vom entsprechenden Baukreditkonto bei der Bank bezahlt. Doch diese Dienstleistung hat ihren Preis. Die quartalweise verrechneten Zinsen liegen deutlich höher als das sonst sehr tiefe Zinsniveau bei den Hypotheken.

Florian Schubiger: „Die konkrete Umsetzung hängt stark von der Kredithöhe und ein Stück weit auch von den Verhandlungen mit der Bank ab.“ Nehmen wir ein Beispiel: Eine Hauseigentümerin hat ihre Hypothek zügig amortisiert, und alles ist im grünen Bereich. Sie stellt ein Kreditgesuch über 50‘000 Franken für neue Fenster und energetische Verbesserungen.

Für diesen an sich klaren Fall wäre es wohl einfacher und günstiger, direkt die Hypothek aufzustocken. Dann genügt es meist, das Ganze zu erläutern und der Bank den Kostenvoranschlag zu schicken. Wenn die Belehnung weniger Spielraum lässt und es sich um ein grösseres Vorhaben handelt, werden viele Banken nach wie vor auf einen Baukredit respektive eine Baufinanzierung tendieren. Dann sind meist auch genauere Unterlagen wie Kostenvoranschläge, Rechnungen etc. vorzulegen.

Bequem online aufstocken

Falls du eine Hypothek online abgeschlossen hast, wirst du in der Regel den Prozess für eine Aufstockung selbst auslösen können. Im Rahmen der Selbstverwaltung der Hypothek wählst du den entsprechenden Button „Aufstockung“ und erfasst die Angaben dazu (gewünschte Höhe des Umbaukredits, Angaben zum aktuellen Einkommen etc.). Auch hier gilt die gleiche Grundregel: Die Bank ist verpflichtet, die Beachtung der „goldenen Regeln“ zu prüfen. Massgeblich sind dazu der aktuell geschätzte Verkehrswert der Liegenschaft sowie die Frage, ob die Belehnungslimite und die Tragbarkeitsanforderungen erfüllt sind. Dann spielt es auch keine wesentliche Rolle, ob du nun das Dach umbauen oder einen eigenen Swimming Pool anlegen willst.

Umbau als Aufwertung

Fazit: Wenn du die die wichtigsten Spielregeln gut kennst, wirst du deine Chancen wesentlich verbessern. Die Banken sind in der Regel kulant und unkompliziert, wenn es darum geht, den Wert der Liegenschaft zu erhalten und sogar auszubauen. Wenn das Objekt nämlich gut im Schuss ist, stellt es für die Bank einen sicheren Wert dar.